賃貸物件を借りるときに必要となる「初期費用」
敷金・礼金だけでなく、仲介手数料や火災保険、さらには「鍵交換費用」「入居時ハウスクリーニング費用」まで請求されることが一般的です
しかし実は、これらの中には本来借り主が払わなくてもよい費用が含まれているケースが少なくありません
この記事では、賃貸契約の初期費用を抑える具体的な方法と、交渉の実例をご紹介します
活用することで初期費用を大幅に抑えられる内容となっておりますので、ぜひ最後までお読み下さい♪
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① 賃貸の初期費用とは？
まず、一般的に請求される初期費用を整理してみましょう
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・鍵交換費用
・入居時ハウスクリーニング費用
・火災保険料
・保証会社利用料
・住宅あんしん保証などのオプション保険
これらを合計すると、家賃の4～6か月分になることもあり、「高すぎる！」と感じる人も多いはずです
②鍵交換費用・ハウスクリーニング費用は大家負担
（1）鍵交換費用は原則大家が負担
入居時に「防犯上の理由」で鍵交換をすることが多いですが、これは新しい入居者のための準備であり、大家が負担すべき費用です
（2）ハウスクリーニング費用も同じく大家負担
入居前の部屋を清潔に整えるのは貸主の責任です
退去時に特別な汚れがなければ借主が負担する必要はなく、入居時のクリーニング代を請求されるのは不当なケースが多いです
なかには、入居時と退去時のハウスクリーニング費用を二重に請求される場合もありますので、注意が必要です
→契約前に「鍵交換費用・ハウスクリーニング費用は大家負担ですよね？」と確認することが大切です
国土交通省が定めている『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』がございますので、どの部分を借主が負担するべきなのか詳しく知りたい方は↓からご覧下さい
仲介業者とのやり取りでも役立つ資料になりますし、交渉の際の根拠となります
③ 仲介手数料は0.5か月分が上限
宅建業法では、仲介手数料の上限は家賃の0.5か月分＋消費税と定められています
しかし実際には「1か月分＋税」を請求されるケースが多く、その際によく使われる説明が――
「大家さんからは仲介手数料をもらっていないので、借主さんから1か月分いただきます」
というものです
（1）この説明が不当な理由
・ 宅建業法では「借主・貸主から合わせて家賃1か月分まで」と規定されています
・大家から受け取らない場合でも、借主に自動的に1か月分を請求できるわけではありません
・借主から請求できるのは、あくまで「0.5か月分まで」とされています
つまり「大家から受け取っていないから借主が1か月分払う」というのは、法律的な根拠がない説明です
【実例】メールでの交渉例（仲介手数料が1か月分と請求された場合）
件名：仲介手数料についての確認
○○不動産 ご担当者様
初期費用の明細を拝見しましたが、仲介手数料が「賃料1か月分」となっておりました。
宅建業法では、仲介手数料は「借主・貸主の双方から合わせて1か月分まで」とされており、
借主からのご請求は「0.5か月分＋消費税」が上限と認識しております。
大家様から仲介手数料を受け取られていない場合でも、
借主に自動的に1か月分をご請求できるものではないかと思います。
つきましては、仲介手数料を0.5か月分＋税に修正いただけますでしょうか。
ご確認のほどよろしくお願いいたします。
〇〇（自分の名前）
（2 ）交渉の際のポイント
・法律上の規定を根拠にすることで強く主張できる
・「修正いただけますでしょうか」と柔らかく伝えると交渉がスムーズ
・必ずメールなど記録が残る形でやり取りすること
④ 火災保険は自分で加入できる（ただし補償内容に注意）
不動産会社が提示する火災保険に加入する必要はありません
借主は自分で保険会社を選ぶことができますので、ネット経由で加入することも可能です
ネット経由で申し込むことにより保険料を抑えることが可能です
・不動産会社経由の火災保険 → 年20,000円前後
・ネット保険（自分で選ぶ） → 年6,000円前後
同等の補償内容でも、ネットから加入すれば半額以下になることが珍しくありません
（1）ただし補償内容は大家さんの指定を満たすこと
注意点として、大家さんや管理会社が「借家人賠償責任保険（例：1,000万円以上）」「個人賠償責任保険」など、一定の補償内容を条件にしている場合があります
そのため、自分で選ぶ場合も必ず契約条件を確認し、求められる補償内容を満たした保険を選ぶ必要があります
補償要件を満たしていれば、不動産会社指定の保険に入らなくても契約上問題はありません
私は以前借家を借りる際には自分でネットで調べて、一番安く仲介業者指定の保証内容を満たせる保険会社に加入しました（その当時は日新火災保険に加入しました）
価格ドットコムでも比較ができますので、ご自身の希望される保証内容を満たせる保険会社を探してみて下さい
（現在はチューリッヒや日新火災保険がリーズナブルかなと思います）
⑤住宅あんしん保証などのオプションは外せる
「住宅あんしん保証」や「24時間駆けつけサービス」などのオプション費用が初期費用に含まれていることがあります
しかし、これらは必須ではなく、加入は任意です
（1）「加入はお願いしております」と言われたときの対処法
不動産会社からよくある説明が――
・「入居者の方には加入をお願いしております」
・「皆さん加入されていますので安心ですよ」
といった、加入が当然のように聞こえる言い方です
しかし、宅建業法や消費者契約法の観点からも、任意契約を強制することはできません
実際には加入せずとも契約は可能です
→ 対処法としては、以下のように伝えましょう
（2 ）【実例】メールでの交渉例（住宅あんしん保証を外したい場合）
件名：住宅あんしん保証について
○○不動産 ご担当者様
初期費用の明細に「住宅あんしん保証」が含まれている件についてご相談です。
当該保証サービスは任意であると認識しておりますので、
今回は加入を希望いたしません。
加入が契約の必須条件である場合は、
その根拠となる規定をご提示いただけますでしょうか。
ご対応のほどよろしくお願いいたします。
〇〇（自分の名前）
（3） 交渉のポイント
・「不要なので外します」と明確に伝える
・「必須なら根拠を示してください」と求めると、多くの場合それ以上強制できない
・口頭ではなく必ずメールやLINE等の文章で記録を残すこと
（4） 不動産業者とはメールでやり取りを残すことが大切
交渉や確認事項は、口頭だけでなく必ず記録が残る形（メールや書面）でやり取りしましょう
あとで「言った・言わない」のトラブルを避けるためにも、証拠として残しておくことが安心につながります
⑥まとめ
賃貸の初期費用は「当たり前」と思って払っている部分に、実は不要な負担が隠れています
契約前に正しく確認・交渉し、メールでやり取りを残すことで、数万円〜十数万円の節約が可能になります
「知らなかった」ではなく「知って交渉する」ことで、賃貸契約の初期費用は大きく変わります
こういった大きな支出を減らして、今後も資産形成を頑張って行きましょう
今回の記事が、皆様の参考になれば幸いです！
最後までお読み頂きありがとうございました♪
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