この記事をお読み頂いている方は、これからマンション購入を検討されている方やもうすでに分譲マンションを購入された方など様々だと思います
新築マンションも住宅ローンが完済できる頃には老朽化が進み、修繕や建て替えのお話が出てくる頃かと思います
老後を迎えたあと、「住み慣れたマンションが老朽化して建て替えの話が持ち上がった」というケースは珍しくありません
築40年以上のマンションが全国に増えている今、「建て替え問題」は他人事ではなくなってきました
この記事では、高齢者がマンションの建て替えにどこまで費用を負担する必要があるのか、ローンは組めるのか、利用できる制度には何があるのかを詳しく解説します
マンション購入を検討している方や現在所有している方にも参考となる内容となっておりますので、ぜひ最後までお読み下さい
①建て替えの決定はどう進む？ 高齢者が直面する現実
新築のマンションを購入し、長期の住宅ローンをやっと完済した頃にはマンションは老朽化によって
修繕や建て替えの問題を抱えることになります（戸建ても同様ですが…）
住宅の老朽化が進んでいる頃には 所有者も 高齢者になっています
やっと住宅ローンを完済し終えた時期に、今度は修繕や建て替え問題に直面することになります
マンションの建て替えは、所有者の5分の4以上の賛成が必要です（区分所有法 第62条）
しかし、建て替えには多額の費用が発生するため、高齢者世帯からは反対の声が上がることも…
主な理由は以下のとおりです
・建て替え費用が高額（1戸あたり数百万円〜数千万円）
・新たなローンを組みにくい
・仮住まい・引っ越しが体力的に負担
・ 終の住処としていたのに計画が狂う
つまり、高齢者にとって建て替えは「経済的・体力的・精神的」すべてにおいて大きな負担となり得ます
②高齢者は建て替え費用をどこまで負担するのか？
実際の費用負担は、以下の3パターンに分かれます
(1) 建て替え方式により異なる
・全額自己負担型：建て替え費用を住民が全額負担（多くは1,000万円以上）
・等価交換方式：デベロッパーが建築費を負担し、住民は新しい住戸と引き換えに土地の権利を提供（ただし専有面積が減るなど条件あり）
・補助金・助成制度を利用：後述の行政支援により一部軽減される場合あり
(2) 仮住まい・引っ越し費用
建て替え期間中（2〜3年）の仮住まい家賃や引っ越し費用も、原則自己負担
月8〜12万円の賃貸に2年住むと、200万〜300万円程度かかることも
(3) 住戸面積縮小・資産価値変動のリスク
等価交換で再取得する住戸が小さくなる場合、将来的な売却価格も下がる可能性があります
③高齢者は新たに住宅ローンを組めるのか？
高齢者が建て替え費用を自己負担する場合、「ローンを組めるか」は大切なポイントです
【一般的な住宅ローンの年齢制限】
・借入時の年齢上限：65〜70歳が多い
・完済年齢上限：80歳までが一般的
したがって、70代以上では新規ローンが難しいのが現実です
【例外的に使えるローン制度】
(1) リバースモーゲージ
・自宅を担保にして借入し、死亡時に資産売却して清算
・高齢者向けだが、マンションは対象外の場合が多い（特に区分所有）
・一部自治体でマンション対応型も存在
(2) リ・バース60（住宅金融支援機構）
・60歳以上対象の住宅ローン
・毎月の支払いは利息のみ、元金は死亡時に一括返済
・マンション建て替えにも利用可能なケースあり
ただし、リバースモーゲージ制度には長生きリスクなど特有の問題がありますので、制度について
詳しくは下記記事を参考にして下さい
④高齢者が利用できる制度・補助金はある？
お住いの自治体によっては建て替えの支援制度がある場合がありますので、一度調べてみることを
おすすめ致します
ここでは代表的な例をご紹介いたします
(1) 行政の建て替え促進事業
・東京都や大阪市など、自治体によって建て替え支援制度が存在します
例：設計費補助、仮住まい支援、建設費一部補助
例：東京都「マンション建替え等円滑化支援事業」
老朽化した分譲マンションの建て替えを円滑に進めるための支援制度です
・支援の内容（例）
1. 建て替えに関する初期調査・設計費用の補助
→ 上限：500万円（対象経費の1/2）
2. 合意形成のための専門家派遣
→ 弁護士、建築士などが無料でアドバイス
3. 仮住まい確保の相談支援
4. 要件を満たせば国の補助事業（都市再生整備計画事業）との併用も可能
・対象となるマンションの条件（例）
-築40年以上
-耐震性が不足している
-区分所有者の合意形成が進んでいること
(2) 税制優遇
建て替えに伴う譲渡益の特別控除（一定要件で3,000万円控除など）
相続税評価額の見直し（権利変動による資産評価減少の可能性）
(3) 地域包括支援センターや高齢者住宅財団への相談
社会福祉的な観点から、生活設計支援・住み替え支援を受けられることもあります
⑤ 負担が難しい場合の選択肢
建て替えが決まったと言っても費用負担が難しいこともあると思います
そういった場合に取れる対策として次のようなものがあります
(1) 権利変換時に売却して退出
・建て替えに参加せず、権利変換時に現金で買い取ってもらう
・その資金で賃貸住宅や高齢者施設へ移る
(2) 子や親族の支援を受ける
相続前提で費用を一部援助してもらうご家庭もあります
(3) 終の住処として住み替えを選択
建て替えに伴う不確実性を避け、他の高齢者向け住宅や中古マンションへ住み替える選択肢も
⑥建て替えリスクを見越したマンション選びのポイント
今後マンションを購入する人は、建て替え問題を事前に想定しておくことが重要です
以下のポイントに注意しましょう
・築年数：築30年以上は建て替えリスクが現実的
（新築での購入で30年以降を見越して長期計画を立てましょう）
・修繕積立金：積立金が不足している場合は値上がりの可能性大
（修繕積立金は購入時は低く設定されていても将来足りなければ値上げされますので、あまり低く設定されている物件は注意が必要です）
・管理組合：機能しているか、議事録を確認
・建替えの実績・検討履歴の有無
・高齢者世帯の割合（多いと合意形成が難航しやすい）
住民の大半が60歳以上の高齢者で建物が老朽化しているのに住民の同意が得られず、建て替えできずに現状維持になっているマンションも多数あり、問題になっています
費用負担も頭を抱える問題ですが、老朽化し耐震性が危ぶまれる状況なのに何の対策もされないのも
安全上から不安が大きいと思います
戸建てならば自身の裁量の範囲で修繕も建て替え等も決定することは可能ですが、マンションは多数の住民の同意が必要となりますので、その点も考慮する必要があります
⑦まとめ
マンションの建て替えは、多くの高齢者にとって「予想外の出費」や「ライフプランの見直し」を強いられる重大問題です
特にローンの制限や仮住まいの負担を考慮すると、老後の生活に大きな影響を与えかねません
今後マンションを購入する人は、建物の将来と住民構成に目を向けることが必須です
また既に購入済みの方も、「万が一に備えて」情報収集と準備をしておくことが、後悔しない選択につながります
今回はマンションの建て替え問題についてお話しましたが、戸建ては修繕や建て替えについての計画も費用負担も自身で行う必要があります
住宅を購入することはそういったリスクも抱えていることをよく考えて購入を検討したいですね
今回の記事がお役に立てば幸いです ♪
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